Natuureilanden uit makelaarsadvertentie niet in kadastrale gegevens

Rechtbank Den Haag 16 juli 2014, RB 2203 (A tegen B)
Koopovereenkomst. Makelaarsadvertentie. A heeft aan B een onroerende zaak verkocht. In de advertentie waarmee het verkochte werd aangeprezen is geschreven “tot het perceel behoort ca 3 ha water, waarin zich 2 eigen natuureilanden bevinden.” Tevens is in de advertentie een luchtfoto van (een deel van) het Reeuwijkse plassengebied afgebeeld waarop een geel kader is aangebracht waarbinnen zich een aantal eilanden bevindt. B stelt dat er sprake is van dwaling over de omvang van het verkochte aangezien de twee natuureilanden in werkelijkheid niet tot het verkochte behoren. Het door A gevorderde, namelijk een  verklaring voor recht dat de overeenkomst is ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming en dat B een contractuele boete van  229.500 dient te betalen, wordt toegewezen.

4.2.
In de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst worden geen natuureilanden genoemd. In de bijlagen bij de overeenkomst wordt geen eiland genoemd of afgebeeld anders dan het eiland waarop de woning zelf ligt. In de kadastrale stukken worden slechts de grenzen van het perceel aangegeven, alsmede de bebouwing. In de kadastrale omschrijving wordt geen eiland genoemd. De verkopende makelaar, de heer F.C.M. Lafeber, heeft schriftelijk verklaard dat hij en [B] de kadastrale stukken hebben besproken voorafgaand aan het ondertekenen van de overeenkomst tijdens de bezichtiging van het perceel. Tevens zouden zij hebben besproken dat, en op welke manier, de luchtfoto uit de advertentie niet in overeenstemming is met de kadastrale gegevens en dat deze foto slechts bedoeld was om een idee te krijgen van de verhouding water/land. [B] heeft dit alles niet weersproken, maar heeft het bij de stelling gelaten dat hij mocht afgaan op de luchtfoto in de advertentie.

4.3.
Een en ander leidt tot het oordeel dat [B] onder de genoemde omstandigheden niet mocht verwachten dat [A] de twee natuureilanden zou meeverkopen. Dat [B] in werkelijkheid ook niet verwachtte dat de natuureilanden tot het verkochte behoorden, wordt ondersteund door de onweersproken verklaring van makelaar Lafeber. Aangezien het verkochte niet tevens de twee natuureilanden omvatte, was [A] bij het tekenen van de overeenkomst dus niet reeds in verzuim, zoals [B] stelt.