Misleidende aanprijzing van landbouwgrond leidt tot vernietiging koopovereenkomsten en bestuurdersaansprakelijkheid

Rb. Noord-Holland 31 december 2025, RB 4165; ECLI:NL:RBNHO:2025:15703 ([eiser 1] c.s. tegen bestuurders T.V.P. Vastgoed). Drie particuliere kopers en een vennootschap hebben procedures aangespannen tegen de (indirect) bestuurders van T.V.P. Vastgoed B.V. (TVP) wegens de verkoop van landbouwgrond in Amsterdam-Noord. TVP had de kavels via internetadvertenties, een brochure en verkoopgesprekken aangeprezen als aantrekkelijke investeringen met potentie voor toekomstige woningbouw. In de brochure werd onder meer gesproken over een veilige manier om vermogen te laten groeien, een verwachte opbrengst van € 400 per vierkante meter en een looptijd van twee tot vijf jaar. Volgens de kopers gaf TVP daarmee een misleidend beeld van de ontwikkelingsmogelijkheden en het verwachte rendement, terwijl onvoldoende werd gewaarschuwd voor de risico's van grondspeculatie. Ook zou TVP onvoldoende duidelijk hebben gemaakt dat zij de grond kort voor de verkoop voor € 35 per vierkante meter had gekocht en vervolgens voor € 117 tot € 150 per vierkante meter had doorverkocht. De kopers beroepen zich op vernietiging van hun koopovereenkomsten wegens oneerlijke handelspraktijken dan wel dwaling. Omdat TVP inmiddels door middel van een turboliquidatie is ontbonden, spreken zij haar (indirect) bestuurders persoonlijk aan.

De Rechtbank Noord-Holland oordeelt dat TVP tegenover de drie particuliere kopers oneerlijke handelspraktijken heeft verricht in de zin van de artikelen 6:193b, 6:193c en 6:193d BW. De brochure en de website bevatten misleidende informatie over onder meer de ervaring van TVP, de veiligheid van de investering, de verwachte opbrengst en de waarde van de grond. Ook ontbraken duidelijke waarschuwingen dat een bestemmingswijziging hoogst onzeker was en dat de kopers bij het uitblijven daarvan een groot deel van hun inleg konden verliezen. De waarschuwingen in de koopovereenkomsten en de notariële leveringsakten konden de eerdere misleiding niet herstellen. Volgens de rechtbank hebben de consumenten als gevolg van deze oneerlijke handelspraktijken aankoopbeslissingen genomen die zij anders niet zouden hebben genomen. De rechtbank verklaart daarom voor recht dat de drie koopovereenkomsten rechtsgeldig buitengerechtelijk zijn vernietigd op grond van artikel 6:193j lid 3 BW. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat de (indirect) bestuurders persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, omdat zij verantwoordelijk waren voor de misleidende informatievoorziening en bewust hebben bewerkstelligd dat consumenten daardoor tot aankoop overgingen. De vijf gedaagden worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de koopsommen van in totaal € 210.000, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 19 november 2024. Voor de vierde koper, een professionele vennootschap, geldt de regeling over oneerlijke handelspraktijken niet. Zij krijgt gelegenheid te bewijzen dat haar kavel buiten het in de brochure aangewezen gebied met woningbouwpotentie ligt. De rechtbank houdt in die zaak iedere verdere beslissing aan.

Tussenconclusie oneerlijke handelspraktijk

4.24.

Op grond van het bovenstaande, in onderling verband en samenhang bezien, oordeelt de rechtbank dat de informatie die TVP aan eisers heeft verschaft onvolledig en misleidend was. De verstrekte informatie was vooral bedoeld om het perceel aan te prijzen en niet om eisers correct voor te lichten. Er was sprake van een zeer speculatieve belegging met grote risico’s, terwijl TVP daarover geen open kaart speelde. TVP heeft aan eisers zowel onjuiste en misleidende informatie verstrekt als essentiële informatie onthouden.

4.25.

TVP, op wie op grond van artikel 6:193j lid 1 BW de bewijslast rust, heeft niet aangetoond dat de door haar verstrekte informatie juist en volledig is. Eisers hebben als gevolg daarvan een beslissing over de aankoop van de kavels genomen, die zij anders niet hadden genomen. Daarmee staat vast dat er sprake was van een oneerlijke handelspraktijk en dat TVP onrechtmatig jegens eisers heeft gehandeld. Eisers hebben dan ook op grond van artikel 6:193j lid 3 BW de koopovereenkomsten rechtsgeldig kunnen vernietigen. Dat betekent dat zij de koopsommen onverschuldigd aan TVP hebben betaald en dat in beginsel TVP deze aan eisers terug moet betalen, waarbij eisers mee moeten werken aan de teruglevering van de kavels aan TVP. Het beroep op eigen schuld faalt dan ook.