Vastgoedhandelaar handelt onrechtmatig door misleidende informatie over speculatieve landbouwgrond

Hof Amsterdam 1 september 2026, RB 4153; ECLI:NL:GHAMS:2026:2484 (IGN tegen [geïntimeerde]). [geïntimeerde] kocht van IGN Vastgoed, thans Vastgoed Neder-Land, twee percelen landbouwgrond voor in totaal € 148.000, met het oog op een mogelijke waardestijging bij een toekomstige bestemmingswijziging. Het hof oordeelt, net als de rechtbank, dat IGN zich heeft bediend van een oneerlijke handelspraktijk en daarmee onrechtmatig jegens [geïntimeerde] heeft gehandeld. Op grond van artikel 6:193j lid 1 BW rustte op IGN de bewijslast van de materiële juistheid en volledigheid van de verstrekte informatie. De brochures bevatten weliswaar grotendeels feitelijk juiste algemene informatie over woningnood, woningbouw en ruimtelijke ontwikkelingen, maar wekten door hun inhoud, opbouw en presentatie het misleidende beeld dat een bestemmingswijziging en bebouwing van juist de aangeboden percelen reële en op relatief korte termijn te verwachten mogelijkheden waren. IGN maakte onvoldoende duidelijk dat sprake was van uiterst speculatieve en risicovolle investeringen, zonder garantie op waardestijging en met een reële kans op verlies. De algemene waarschuwingen op de website, in de koopovereenkomsten en in de vragenlijsten namen dat misleidende beeld niet weg. Een consument moet volgens het hof niet alleen weten dát verlies mogelijk is, maar ook in staat worden gesteld bij benadering een reële inschatting te maken van de omvang van dat risico.

Ook de overige verweren van IGN slagen niet. IGN had onvoldoende concreet gesteld welke informatie haar vertegenwoordigers tijdens de verkoopgesprekken over de specifieke risico's hadden verstrekt, zodat het hof niet toekomt aan nadere bewijslevering. Dat de notaris voorafgaand aan de levering mogelijk nog voor het speculatieve karakter van de investering heeft gewaarschuwd, is evenmin doorslaggevend: voor de beoordeling van de oneerlijke handelspraktijk gaat het om de informatie die vóór en bij het sluiten van de koopovereenkomsten is verstrekt. Ook kan IGN haar informatieplicht niet afschuiven op een veronderstelde onderzoeksplicht of informatiepositie van [geïntimeerde]; een consument hoeft niet zelf te controleren of een professionele verkoper alle relevante ruimtelijke plannen correct en volledig heeft verwerkt. Het hof concludeert dat [geïntimeerde] bij een realistische voorlichting niet tot aankoop zou zijn overgegaan. IGN heeft daardoor onrechtmatig gehandeld en schade veroorzaakt. Zij moet de koopsommen terugbetalen, [geïntimeerde] moet de percelen terugleveren en IGN draagt de daarmee samenhangende kosten, overeenkomstig het vonnis van de rechtbank. Het hof bekrachtigt dat vonnis en wijst ook de incidentele vordering van IGN tot overlegging van onder meer belastingaangiften en notariscorrespondentie wegens gebrek aan belang af.

Oneerlijke handelspraktijk

6.7.

Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat IGN zich heeft bediend van een oneerlijke handelspraktijk en daarmee onrechtmatig jegens [geïntimeerde] heeft gehandeld. Dit oordeel berust op het volgende.

6.8.

Op IGN rust de bewijslast over de juistheid en volledigheid van de informatie die zij heeft verstrekt. [geïntimeerde] moet voldoende zijn geïnformeerd over de aard en risico’s van de investeringen en (daarmee samenhangend) de kans op een bestemmingswijziging. IGN heeft in dit verband aangevoerd dat informatie is gegeven in de brochures, op de website en in persoonlijke gesprekken. Verder is hiernaar verwezen in de notariële akten, de koopovereenkomsten en de daarbij behorende vragenlijst en ook IGN en de notaris hebben op de risico’s gewezen, aldus IGN.

De brochures

6.9.

De brochures bevatten een verzameling van nieuwsberichten en citaten over de woningmarkt, de hoge woningnood en wens om te bouwen, en (eerdere en toekomstige) demografische ontwikkelingen van de regio’s Groningen-Assen/Tynaarlo en Zuidplas. In de brochure ‘Propositie Zuidplas | provincie Zuid-Holland’ wordt erop gewezen dat in het ‘Vijfde Dorp’ van Zuidplas 8.000 woningen zullen worden gerealiseerd en dat Zuidplas 14 miljoen euro krijgt van het Rijk voor de bouw van betaalbare woningen. In de brochure ‘Propositie Tynaarlo | Drenthe’ staat dat er in Tynaarlo vóór 2030 900 woningen bij moeten komen en dat de bouwplannen van [naam 1] Zuid in een vergevorderd stadium verkeren. Daarnaast bevatten beide brochures satellietfoto’s met ingetekende plattegronden van de percelen met impressies van het aantal en de soorten huizen die gebouwd zouden mogen worden. Uit de weergegeven groeikaarten blijkt dat de bebouwing de aangeboden percelen door de jaren heen steeds meer nadert. Vervolgens wordt algemene informatie gegeven over ruimtelijkeplannen.nl. Niet is gebleken dat de informatie die hierin gegeven wordt feitelijk onjuist is.

6.10.

Het hof verwijst naar rechtsoverwegingen 4.13 tot en met 4.16 in het bestreden vonnis en neemt deze over. In aanvulling hierop overweegt het hof als volgt.

6.11.

De brochures geven slechts algemene informatie. Door de inhoud, opbouw en samenstelling van de informatie wordt echter wel een misleidend beeld gegeven. De indruk wordt namelijk gewekt dat er vele bouwinitiatieven zijn in Tynaarlo en Zuidplas en dat een bestemmingswijziging van en bebouwing op de aangeboden percelen reële opties zijn, die bovendien op korte termijn te verwachten zijn. De algemene disclaimer aan het einde van de brochures doet daaraan niet af. In dat licht gaat het hof, evenmin als de rechtbank, mee in de stellingen van IGN dat [geïntimeerde] in de brochure over het perceel in [naam 1] een helder onderscheid had kunnen en moeten zien tussen het aangeboden perceel en de reeds bestaande uitbreidingsplannen in [naam 1] Zuid. Ook het standpunt dat duidelijk was (gemaakt) dat het gekochte perceel in Zuidplas geen onderdeel was van het ‘Vijfde Dorp’, wordt niet gevolgd.

6.12.

In de brochures is niet opgenomen (i) dat met landbouwgrond wordt gespeculeerd, (ii) dat er geen enkele garantie is op winst en (iii) dat er een risico bestaat op verlies. De teksten in de brochure zijn veelbelovend en optimistisch van toon en bevatten geen enkele waarschuwing dat wanneer een bestemmingswijziging uitblijft, de grond niet in waarde zal stijgen en dat de koper dan aanzienlijk meer dan de marktwaarde van landbouwgrond zal hebben betaald. IGN had die waarschuwing wel moeten geven. Uit artikel 6:193c lid 1 sub b BW volgt immers dat informatie moet worden gegeven over de voornaamste kenmerken van het product, hier: de grond, waaronder de risico’s die aan de koop ervan verbonden zijn. Het perceel wordt gekocht met een verwachting dat het meer waard zal worden; daar wordt juist op gespeculeerd en dan moet er ook voor worden gewaarschuwd dat dit zich mogelijk niet zal voordoen. Het enkele feit dat onzekerheid inherent is aan speculeren, zoals IGN betoogt, doet daaraan niet af. Het is niet voldoende dat een consument-koper weet dat er een kans is dat hij verlies maakt; hij moet in staat worden gesteld om (bij benadering) een reële inschatting te kunnen maken van de grootte van die kans. Van een handelaar wordt niet verwacht dat hij een ‘waterdichte kansberekening’ opstelt; wel dat hij de consument-koper volledig en juist informeert. Die informatie ontbreekt in de brochures.

6.13.

De brochures moeten dan ook als misleidend worden aangemerkt.